Khi các tuyến giao thông chính như đường Hồ Chí Minh, đường sắt, đường Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, vùng giáp ranh sẽ không còn đơn thuần là vùng ven mà hình thành không gian đô thị mở rộng, vùng đô thị lan toả. Các dự án bất động sản không chỉ “đứng yên” nơi tuyến chính, mà sẽ trải rộng theo chiều ngang theo các tuyến nhánh và chiều sâu vào trong vùng.

Sau sáp nhập, nhiều tuyến giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM (gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) với Tây Ninh (gồm Long An cũ) đang được đẩy nhanh tiến độ hoặc chuẩn bị khởi công, mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường bất động sản khu vực cửa ngõ phía tây bắc.

Đây không chỉ là câu chuyện giao thông, các dự án đầu tư hàng ngàn tỷ đồng nói trên đang định hình lại bản đồ đô thị và công nghiệp liên vùng.

HẠ TẦNG ĐỒNG LOẠT KHỞI ĐỘNG TẠO LỰC ĐẨY MỚI CHO THỊ TRƯỜNG VÙNG VEN

TP.Hồ Chí Minh và Tây Ninh hiện có tới 37 điểm kết nối giao thông đường bộ, gồm 21 điểm hiện hữu, 9 tuyến đang triển khai và 5 tuyến quy hoạch mới. Các dự án trọng điểm như cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Mộc Bài, mở rộng quốc lộ 22, đường tỉnh 830C, hay các trục Vành đai 3, Vành đai 4 đều được hai địa phương thống nhất đưa vào kế hoạch đầu tư giai đoạn 2026 - 2030.

Mục tiêu là hình thành mạng lưới hạ tầng khép kín, giảm tải cho quốc lộ 22; đồng thời, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.Hồ Chí Minh đến khu vực biên giới Tây Ninh xuống chỉ còn hơn một giờ.

Cùng với đó, tuyến đường Hồ Chí Minh đoạn Chơn Thành - Đức Hòa (dài hơn 72 km, đi qua Bình Phước - Bình Dương - Tây Ninh - Long An cũ) có tổng vốn đầu tư khoảng 2.293 tỷ đồng, đang được đẩy nhanh tiến độ để kịp hoàn thành vào cuối năm 2025. Đến nay, nhiều hạng mục đã đạt trên 80% khối lượng, riêng đoạn qua Tây Ninh (gồm cả Long An cũ) đạt khoảng 65 - 81%, được kỳ vọng thông xe kỹ thuật trong năm 2026. Khi hoàn thành, tuyến này sẽ trở thành trục xương sống kết nối các khu công nghiệp và đô thị phía tây với khu vực TP.Hồ Chí Minh, giảm áp lực cho quốc lộ 22.

Một hướng kết nối mới cũng đang được kiến nghị bổ sung vào quy hoạch mạng lưới đường sắt quốc gia là tuyến đường sắt Bàu Bàng - Mộc Bài. Tuyến có chiều dài khoảng 57 km, chạy song song hành lang công nghiệp - dịch vụ Bình Dương - Tây Ninh, kết nối khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài với các trung tâm logistics của vùng Đông Nam Bộ; được kỳ vọng không chỉ phục vụ vận tải hàng hóa mà còn là hành lang phát triển đô thị - công nghiệp, tạo động lực cho các dự án bất động sản dọc hành lang sắt và quanh các ga trung chuyển.

Khi hoàn thiện, đây sẽ là một trong những tuyến vận tải liên vùng quan trọng nhất phía Tây Nam Bộ, giúp giảm chi phí logistics và rút ngắn hành trình từ các khu công nghiệp Tây Ninh về TP.Hồ Chí Minh.

Tỉnh Tây Ninh đang xúc tiến dự án Trung tâm logistics - cảng ICD - cảng tổng hợp Tây Ninh tại xã Hưng Thuận, huyện Trảng Bàng (nay là xã Hưng Thuận, tỉnh Tây Ninh). Dự án có quy mô 259 ha, tổng vốn đầu tư hơn 3.626 tỷ đồng, được đề xuất chuyển sang hình thức đầu tư công, sau khi liên danh nhà đầu tư tư nhân trước đây không đáp ứng tiến độ.

Nếu được phê duyệt trong giai đoạn 2026 - 2030, đây sẽ là hạ tầng logistics quy mô lớn nhất tỉnh, đóng vai trò trung tâm trung chuyển hàng hóa giữa Tây Ninh - TP Hồ Chí Minh và tạo nền tảng cho phát triển các dự án đô thị, khu công nghiệp và bất động sản dịch vụ xung quanh.

VÙNG VEN TRỞ THÀNH TÂM ĐIỂM THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ

Sự xuất hiện đồng loạt của các tuyến đường, dự án logistics và tuyến đường sắt mới đã và đang biến vùng ven Tây Ninh - TP.Hồ Chí Minh thành tâm điểm thu hút vốn đầu tư bất động sản.

Nếu trước đây, khu vực này chủ yếu tập trung công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi, thì nay, xu hướng đã dịch chuyển mạnh sang phát triển đô thị vệ tinh và khu dân cư liền kề trục giao thông.

Khu vực này đã và đang thu hút hàng loạt doanh nghiệp như Vingroup, Ecopark, Nam Long, cùng với các nhà đầu tư địa phương như Sea Holdings, Cát Tường, Trần Anh… Loạt dự án bất động sản quy mô lớn đang đón đầu làn sóng hạ tầng.

Dọc tuyến tỉnh lộ 830C, nơi vừa được khởi công nâng cấp và mở rộng gần 9 km, vốn đầu tư hơn 1.850 tỷ đồng, dự án Eco Retreat của Ecopark (quy mô khoảng 220 ha, tổng vốn hơn 17.000 tỷ đồng) đã khởi động, trở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu mới ở cửa ngõ Tây Ninh. Vị trí dự án nằm ngay điểm giao với trục vành đai 3 TP.HCM, tạo lợi thế lớn về giao thương và di chuyển.

Một số dự án khác có thể kể đến là: Vinhomes Green City của Vingroup tại khu vực Đức Hòa với quy mô gần 200 ha, đã được khởi công cuối tháng 3/2025, có quy mô gần 200 ha, tổng vốn đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng, tương đương hơn 1 tỷ USD; Khu đô thị T&T Millennia đang được T&T Group triển khai với quy mô 267 ha tại xã Cần Giuộc, vốn đầu tư 41.000 tỷ đồng. Ngoài ra, Him Lam cũng đang hoàn tất thủ tục pháp lý cho dự án 270 ha tại khu công nghiệp Đức Hòa 3, trong khi Nam Long tiếp tục mở rộng đại đô thị Waterpoint 335 ha với hơn 10.000 sản phẩm...

Theo giới chuyên gia, việc các “ông lớn” xuất hiện sớm cho thấy thị trường đã nhìn thấy chu kỳ phát triển mới của vùng Tây Bắc, tương tự cách mà khu Đông TP.Hồ Chí Minh từng bứt phá nhờ cao tốc Long Thành - Dầu Giây và tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.

Không chỉ những dự án quy mô lớn, các khu dân cư nhỏ, khu nhà ở thương mại, đất nền ven các tuyến kết nối mới cũng đang được hưởng lợi trực tiếp. Hiện giá đất tại các vị trí nằm dọc quốc lộ 22, khu vực Gò Dầu, Trảng Bàng, Tân Châu đã tăng khoảng 15 - 20% trong một năm qua, nhất là những khu nằm gần các nút giao với tuyến đường Hồ Chí Minh, hay khu vực quy hoạch ga đường sắt Bàu Bàng - Mộc Bài. Dù vậy, mức giá này vẫn được đánh giá là “dễ chịu” hơn nhiều so với các khu vực ven TP.Hồ Chí Minh như Hóc Môn hay Củ Chi, tạo dư địa tăng giá trong trung và dài hạn.

Ngoài yếu tố tăng giá, thị trường khu vực này còn được hưởng lợi từ hiệu ứng lan tỏa hạ tầng. Tuyến đường Hồ Chí Minh, khi thông xe, sẽ rút ngắn khoảng cách từ Đức Hòa (Long An cũ) qua Tây Ninh về TP.Hồ Chí Minh xuống dưới 90 phút. Đây là trục được dự báo sẽ hình thành chuỗi đô thị - công nghiệp liên hoàn, trong đó, bất động sản dân cư, thương mại dịch vụ, logistics “ăn theo” hạ tầng sẽ tăng trưởng mạnh.

Các khu vực như Trảng Bàng, Bến Củi, Gò Dầu được xem là “vùng đệm” lý tưởng để phát triển đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động công nghiệp đang mở rộng tại Bình Dương, Long An và Tây Ninh.

Giới chuyên gia nhìn nhận chuỗi dự án hạ tầng hàng chục nghìn tỷ đồng dọc hành lang TP.Hồ Chí Minh - Tây Ninh sẽ tạo nền cho một “cực tăng trưởng mới” vùng Đông Nam Bộ trong thập kỷ tới. Câu chuyện hạ tầng không chỉ dừng ở việc rút ngắn khoảng cách mà còn tạo ra không gian đô thị mở rộng, nguồn cầu thực mới và làn sóng đầu tư vệ tinh bao quanh các trục giao thông. Và khi hạ tầng được hoàn thiện, các dự án bất động sản đi trước một bước dọc tuyến sẽ là những “người thắng cuộc” sớm nhất trên hành lang kinh tế đang hình thành này.