Ngoài việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường nhà ở cân bằng về dài hạn…

Nhiều năm trở lại đây, tại các thành phố lớn, những ngôi “nhà hoang”, “biệt thự hoang”, “khu đô thị hoang” ngày càng trở nên phổ biến. Thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn khiến giá nhà đất tăng, khi không ít bất động sản để hoang với mục đích “chờ thời”.

GIÁ NHÀ KHÔNG CÓ TÍN HIỆU GIẢM

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) chỉ ra giá căn hộ chung cư quý 2/2024 tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân hoàn toàn vắng bóng ở đô thị. Loại hình căn hộ trung cấp cũng khan hiếm và dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang, khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội lẫn TP.HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, nhiều dự án chung cư mới ra mắt còn ghi nhận mức giá hàng chục nghìn USD/m2.

Chính mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo giá chung cư cũ tiếp tục “tăng vọt”, một số căn hộ qua sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao. 

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề lại “được đà” tăng giá. Trong đó có cả dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội, khi nguồn cung nội đô trở nên khan hiếm. Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu/m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây biệt thự rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 vẫn là bình thường.

Ngoài ra, giá bán đất nền cũng leo cao. Không ít tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng” cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại, hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cầu giả để đẩy giá lên. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá đã vượt “đỉnh sốt” năm 2022. 

Vars cho rằng trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp rất khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại đô thị. Bởi giữa bối cảnh cầu về nhà đất, đặc biệt nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. 

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý mới đã loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn; đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao khiến giá nhà khó hạ. Mặt khác, việc thị trường chỉ còn lại chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có, hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung. Họ sẽ quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. 

Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars cho rằng song song với thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận – khu vực có nhiều lựa chọn với mức giá phải chăng hơn, có nhiều dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai hơn, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết để giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn. 

SẮC THUẾ CẦN ÁP DỤNG VỚI NGÔI NHÀ THỨ 2 TRỞ LÊN

Theo ông Đính, đối với doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý mới đã có quy định xử phạt các mảnh đất bỏ hoàng, “găm” giữ chờ bán dự án. Nhưng với nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá. 

Khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam chưa được phân định rõ ràng. Việc mua để ở hay cho thuê, hay chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm “lời ăn, lỗ chịu”. Nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát, là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất” diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước, tiềm ẩn những nguy cơ rủi ro với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung. 

Vì vậy, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững; để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách. Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống, hay tổ chức sản xuất kinh doanh.

Đại diện Vars cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. 

Hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm sẽ bị đánh thuế 5%, 5 năm đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%... 

Chính sách thuế này có thể khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, giúp kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và chi phí cơ hội khác, hoạt động sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản nhằm ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.