Theo một số chuyên gia, đề xuất giới hạn tín dụng đối với người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên, về lý thuyết, sẽ gây khó khăn cho những người nắm giữ nhiều bất động sản. Bởi trên thực tế, phần lớn nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính, với mối liên kết chặt chẽ giữa ba bên: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua. Do đó, nếu chính sách này áp dụng, nguồn vốn tín dụng dành cho nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng…

Tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực” do Báo Lao Động tổ chức, các chuyên gia đã thảo luận về đề xuất của Bộ Xây dựng liên quan đến việc hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai – một động thái được cho là cần thiết để ngăn chặn đầu cơ, nhưng cũng đang gây ra nhiều tranh luận.

TÁC ĐỘNG ĐẾN NGUỒN VỐN CỦA CÁC NGÂN HÀNG

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, Chuyên gia pháp lý bất động sản, nhìn tổng thể, đề xuất giới hạn chế tín dụng đối với người sở hữu nhiều bất động sản là ngôi nhà từ thứ hai trở lên, về mặt lý thuyết sẽ tác động khó khăn đến những người nắm giữ nhiều bất động sản. Bởi vì thông thường những người mua nhà, đặc biệt là đầu tư thì họ phải dùng đến đòn bẩy tài chính và có sự kết hợp giữa 3 bên như: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà. Nên khi áp dụng chủ trương này sẽ tác động đến nguồn vốn của các ngân hàng dành cho chủ đầu tư. Do đó, cũng góp phần tác động đến số lượng giao dịch của chủ đầu tư và những người mua nhà. 

Tuy nhiên, đại diện Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội đánh giá đề xuất trên cơ bản hợp lý và được coi là một biện pháp cần áp dụng một cách có lộ trình phù hợp, trong những điều kiện phù hợp. Cụ thể, nhìn vào thực tế thị trường, việc áp dụng chính sách hiệu quả cần có 2 điều kiện là điều kiện cần và điều kiện đủ. 

Trong đó, điều kiện cần là cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Dữ liệu phải thực sự sạch, sống, đầy đủ và luôn luôn cập nhật. Trường hợp, chúng ta không có đầy đủ dữ liệu thị trường bất động sản, số lượng nhà ở mỗi người đang sở hữu thì không thể có cơ sở xác định, liệu một cá nhân họ đang nắm giữ bao nhiêu bất động sản. Đây là điều kiện tiên quyết. Ngoài ra, điều kiện đủ để áp dụng là các chính sách phải có sự đồng bộ. Bên cạnh chính sách tín dụng, chúng ta phải áp dụng thêm chính sách lãi suất, thuế chống đầu cơ.

Xoay quanh vấn đề này, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi đánh giá việc đưa ra giới hạn tín dụng đối với những người mua căn nhà thứ 2 hiện nay mới chỉ dựa trên tiêu chí số lượng. Song, thực tế cho thấy có người mua hai căn nhà, tổng giá trị chỉ khoảng 5 tỷ đồng, trong khi có người chỉ mua một căn nhưng giá trị lên tới 1-2 triệu USD. Như vậy, giữa hai trường hợp này là sự chênh lệch rất lớn. Vì vậy, chúng ta vừa phải có tiêu chí về số lượng, vừa phải tính đến giá trị của tài sản.

Đặc biệt, đại diện Đại học Nguyễn Trãi nhận định đây mới là giải pháp hành chính, mang tính ngắn hạn. Bản chất cho vay thế nào là do quy định của Ngân hàng Nhà nước. Các ngân hàng thương mại cũng cần xem xét lại chức năng và cơ chế phối hợp giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, để tránh chồng chéo.

TẬP TRUNG VÀO VIỆC TĂNG NGUỒN CUNG 

Theo ông Nguyễn Quang Huy, về giải pháp căn cơ, các cơ quan quản lý nhà nước nên tập trung vào giải pháp tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân. Giải pháp này có thể được triển khai thông qua Quỹ nhà ở quốc gia – vấn đề vừa được Tổng Bí thư chỉ đạo. Bên cạnh đó, dự án 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng cần được rà soát kỹ lưỡng để đánh giá mức độ triển khai, tính quyết liệt và kết quả thực tế đạt được đến thời điểm này.

Ngoài ra, phát triển các khu đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối với trung tâm sẽ là hướng đi cần đẩy mạnh, giúp người dân tiếp cận các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền hơn. Còn ở dự án nhà ở thương mại, ông Huy đề xuất cân nhắc nâng tỷ lệ nhà ở xã hội từ 20% lên 30%, đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục pháp lý. Bởi lẽ, chỉ cần chậm trễ vài năm, chi phí đầu tư có thể tăng mạnh do trượt giá, biến động tỷ giá và giá nguyên vật liệu tiếp tục khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Đây chính là một trong những nguyên nhân lớn làm giá nhà tăng trong thời gian qua.

Đặc biệt, ông Huy cho rằng trước khi áp dụng giải pháp hành chính mới, cơ quan quản lý nên tham vấn ý kiến của chuyên gia, người dân và cử tri, đồng thời, xây dựng bước thí điểm cùng lộ trình cụ thể. Nếu chính sách được ban hành một cách đột ngột, thị trường có thể rơi vào tình trạng tắc nghẽn thanh khoản, dẫn tới nợ xấu cho chủ đầu tư, và cuối cùng người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua nhà.

Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quang Huy, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định bên cạnh việc tăng nguồn cung và điều tiết thị trường, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, các cơ quan quản lý cần xây dựng cơ chế kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là trong việc phân biệt rõ giữa người mua ở thật và người đầu cơ, nhằm tránh tình trạng “lách luật” hoặc gây khó cho người dân có nhu cầu thực.

Theo Luật sư Tuấn, đây là bài toán không dễ giải và không chỉ riêng Việt Nam gặp phải, mà một số quốc gia khác cũng đang đối mặt khi áp dụng chính sách thuế hoặc tín dụng dựa trên số lượng bất động sản mà mỗi cá nhân sở hữu. Ông phân tích: việc phân biệt hành vi đầu cơ với hành vi sở hữu để ở thật là rất khó, bởi người đầu cơ có thể nhờ người thân như bố mẹ, anh em đứng tên bất động sản để né chính sách. Do đó, để trúng đối tượng, nhà quản lý cần bổ sung các công cụ và biện pháp nhận diện, đảm bảo tác động chính sách đi đúng hướng và tránh ảnh hưởng đến người mua ở thực.