Việc thẩm định tài sản là yếu tố quan trọng; cơ quan tố tụng cũng xác định, thẩm định nguồn gốc tài sản thế chấp, xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thế chấp là nghĩa vụ bắt buộc của ngân hàng... Vì vậy, có những trường hợp không thuộc lỗi trực tiếp thì ngân hàng đối diện với nguy cơ hợp đồng thế chấp bị vô hiệu...

Trong hội thảo gần đây về tháo gỡ xử lý nợ xấu, có ngân hàng nêu ý kiến bất cập về việc xử lý nợ theo công văn số 02/TANDTC- PC ngày 2/8/2021.

BẤT CẤP XỬ LÝ NỢ THEO CÔNG VĂN 02           

Theo đó, một trong những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với quy định cũ về bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình.

Tại khoản 2, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính, Tòa án nhân dân tối cao đã xác định ngân hàng cũng là người thứ ba ngay tình trong giao dịch bảo đảm (giao dịch thế chấp).

Cụ thể là “trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”

Tuy nhiên, ngày 2/8/2021, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Công văn số 02/TANDTC-PC, nêu rõ với trường hợp “Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng (…)

Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.

Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này.

Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”.

Theo hướng dẫn nêu trên, nếu các ngân hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ này thì đây là căn cứ để xác định ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình.

Vì vậy, ngân hàng này cho rằng, công văn số 02 được ban hành thì Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 bị méo mó, không bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Ngân hàng này phát sinh hơn 100 vụ án có liên quan đến tranh chấp với chủ sở hữu cũ – mới và tòa án áp dụng công văn 02 để yêu cầu ngân hàng cung cấp tài liệu thẩm định tài sản để xét xử ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình.

Theo ngân hàng, điều này có thể làm rủi ro, gia tăng trách nhiệm cá nhân của cán bộ ngân hàng khi tác nghiệp.

Tuy nhiên, theo giải thích của tòa án tối cao, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ “giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”.

KHÓ XÁC ĐỊNH TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG

Thực tế cho thấy nhiều trường hợp chủ tài sản có lỗi làm cho giao dịch thế chấp/bảo lãnh bị vô hiệu. Nhưng do hợp đồng vi phạm điều cấm nên ngân hàng vẫn phải chịu thiệt hại một phần… Vậy trong các trường hợp này, xử lý thế nào? Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ra sao?

Trong vụ án tại Hà Nội thể hiện, ngân hàng có nhận thế chấp là nhà đất của bên thứ ba theo hợp đồng bảo lãnh được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng bảo lãnh có một chữ ký của chủ tài sản bị giả mạo. Vụ án này kéo dài nhiều năm vì bị kháng cáo, kháng nghị do có các quan điểm trái chiều về việc xác định lỗi của các bên.

Tòa sơ thẩm và phúc thẩm đã phân định trách nhiệm của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Trong đó, chủ tài sản, văn phòng công chứng phải chịu lỗi 1/3, còn ngân hàng và bên vay chịu lỗi 1/6. Sau đó, Viện kiểm sát kháng nghị nên phải xét xử theo trình tự giám đốc thẩm.

Quyết định giám đốc đã tuyên bố hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Tuy nhiên điều này không làm cho hợp đồng tín dụng vô hiệu theo mà khiến khoản vay không có bảo đảm. Bên vay vẫn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do khoản này không phải là thiệt hại của hợp đồng vô hiệu nên không đặt ra việc tính lỗi của các bên. Vì vậy không có căn cứ xác định trách nhiệm bồi thường của các bên.

Từ các vụ việc trên cho thấy, ngân hàng buộc phải nâng cao khâu thẩm định tài sản để tránh rơi vào rủi ro khoản vay không có tài sản đảm bảo.