Đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, song vẫn còn không ít dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn; cơ cấu sản phẩm còn lệch pha nghiêm trọng khi nguồn cung chủ yếu là nhà ở giá cao, thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân; giao dịch với mục đích đầu tư, đầu cơ vẫn áp đảo nhu cầu thực…

Ngày 17/12, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Phiên họp lần thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Ban Chỉ đạo) để đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025; nhiệm vụ, giải pháp năm 2026 và thời gian tới.

Tại cuộc họp, các đại biểu nhận định: hàng loạt chính sách pháp luật ban hành thời gian vừa qua đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Với sự quan tâm chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ…, thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực, nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ về khó khăn, vướng mắc về pháp lý, được tiếp tục triển khai tạo điều kiện khơi thông nguồn lực, tạo nguồn cung mới cho thị trường.

DỰ KIẾN LƯỢNG GIAO DỊCH CÓ THỂ SỤT GIẢM TRONG NĂM TỚI

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy hiện, trên địa bàn cả nước có 3.297 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đất nền, có quy mô 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư là 7,42 triệu tỷ đồng.

“Thị trường bất động sản giai đoạn 2020 – 2021 rơi vào trạng thái trầm lắng, mỗi năm chỉ ghi nhận trên 280.000 giao dịch. Từ năm 2022 đến nay, thị trường đã từng bước phục hồi, lượng giao dịch tăng lên rõ rệt, dao động từ khoảng 537.000 đến 785.000 giao dịch/năm, trải đều ở nhiều loại hình và phân khúc bất động sản khác nhau. Trong những năm gần đây, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng bình quân khoảng 10% - 15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng như nhiều đại biểu tham dự cuộc họp đều cho rằng mặc dù rằng bức tranh chung của thị trường bất động sản đã và đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn so với giai đoạn trước, song vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhìn nhận trong năm 2025, nhiều dự án đã được tháo gỡ về pháp lý, tham gia vào thị trường, giúp nguồn cung nhà ở sơ cấp tăng nhanh, đạt ngưỡng trên 100 ngàn sản phẩm (xấp xỉ năm 2018 – 2019). Tỷ lệ hấp thụ cao nhưng chủ yếu vẫn nghiêng về hoạt động đầu tư, đầu cơ. Giá bán hiện đang đi ngang và chưa có dấu hiệu giảm trong năm 2026. Nguyên nhân chủ yếu là do bảng giá đất của các địa phương tăng cao, có những nơi tăng 25-30% so với các năm trước, làm ảnh hưởng đến giá đầu vào bất động sản. Vì thế, dự kiến lượng giao dịch nhà ở có thể sụt giảm trong năm tới.

Với lượng bất động sản tồn kho hiện nay, ông Đính đánh giá hầu hết nằm ở các địa phương, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Tại nhiều địa phương, có không ít doanh nghiệp mạnh, đã tiên phong phát triển các dự án bất động sản nhưng nơi đó lại chưa phát triển hạ tầng tương xứng nên các dự án khó hấp thụ, dẫn đến hiện tượng tồn kho. Bởi vậy, trong thời gian tới, cần tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực cho các dự án nhưng nên ưu tiên các phù hợp với đặc thù của từng địa phương và phù hợp với nhu cầu của người dân, nhất là người dân thu nhập thấp; hạn chế dự án phục vụ đầu tư, đầu cơ…

Tại phiên họp, nhiều đại biểu cũng thống nhất rằng thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, song vẫn còn không ít dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Cơ cấu sản phẩm còn lệch pha nghiêm trọng. Đề nghị cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, khả thi và hiệu quả; nghiên cứu cơ chế, chính sách để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp và các loại hình nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả của người dân…

Đồng thời, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tập trung hoàn thành mục tiêu Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030"; thực hiện kiểm tra, thanh tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản; xử lý các tồn tại, bất cập và nguy cơ phát sinh tiêu cực trong xét duyệt, mua, thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.

HOÀN THÀNH CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN TRONG QUÝ 1/2026

Phát biểu kết luận phiên họp, Thủ tướng Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cơ bản nhất trí với các đề xuất của lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương về nhiệm vụ, giải pháp phát triển thị trường bất động sản, nhà ở xã hội thời gian tới.

Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, hướng dẫn các địa phương xây dựng và công khai cơ sở dữ liệu, hoàn thành trong quý 1/2026, gồm cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà tạm, nhà dột nát trên cả nước. Các bộ ngành, địa phương tiếp tục rà soát, tháo gỡ vướng mắc thể chế, trong đó có chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội linh hoạt, dễ dàng cho người dân và doanh nghiệp…

Thủ tướng cũng nhấn mạnh về việc cần đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản gồm vốn tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn FDI, hợp tác công tư… để không quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng và kiểm soát nguồn vốn tín dụng đi đúng hướng; phát huy dư địa chính sách tài khóa.

Đặc biệt, cần có giải pháp kiểm soát giá bất động sản, trong đó, kiểm soát ngay từ chi phí đầu vào; thúc đẩy ra đời trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; phát huy vai trò kiến tạo của Nhà nước để phối hợp, đồng hành cùng các doanh nghiệp nhằm giải quyết vấn đề tồn kho bất động sản trên tinh thần hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp; ứng dụng chuyển đổi số để phát triển thị trường bất động sản an toàn, công khai, minh bạch...

“Bất động sản là lĩnh vực rất nhạy cảm, lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương phải quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, bám sát thực tiễn, phản ứng kịp thời, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; cùng với đó, phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu và quyền có chỗ ở của nhân dân”, Thủ tướng lưu ý.