Thiếu thống nhất giữa các quy định, khoảng trống pháp lý về thời hạn sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp... đang khiến nhiều dự án khu công nghiệp "đóng băng", làm giảm sức hấp dẫn đầu tư FDI của TP.Hồ Chí Minh…

Ngày 21/11/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Thương mại TP.Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp Trung tâm Trọng tài quốc tế (VIAC) tổ chức Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi”.

Sự kiện đã thu hút hơn 300 đại biểu từ cơ quan quản lý, hiệp hội doanh nghiệp, nhà đầu tư và chuyên gia pháp lý. Trọng tâm của diễn đàn tập trung vào tháo gỡ vướng mắc pháp lý - yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của TP.Hồ Chí Minh trong giai đoạn mới.

HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP LÀ TRỌNG TÂM HÚT FDI THẾ HỆ MỚI

Phát biểu khai mạc diễn đàn, bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc ITPC, nhấn mạnh: "Diễn đàn đặt mục tiêu "nghe hết - hiểu đúng - xử lý đến cùng" các vướng mắc pháp lý mà nhà đầu tư trong lĩnh vực hạ tầng Khu công nghiệp tại TP.Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung đang đối mặt".

Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn thực thi đồng thời nhiều đạo luật và nghị định mới về đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội và phát triển khu công nghiệp. Việc điều chỉnh quy hoạch, sắp xếp địa giới hành chính và tái định vị vai trò trung tâm công nghiệp - dịch vụ tạo ra nhu cầu cấp thiết về làm rõ quy định và tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Dữ liệu từ ITPC cho thấy doanh nghiệp hạ tầng và nhà đầu tư sản xuất vẫn gặp nhiều trở ngại về quỹ đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, triển khai khu công nghiệp xanh, mô hình tích hợp khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, cũng như nhà ở công nhân.

GS.TS Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch VIAC, chỉ rõ khu công nghiệp và khu chế xuất tiếp tục là động lực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, song hành với lợi thế hạ tầng, nhiều vướng mắc pháp lý vẫn tồn tại: hợp đồng chưa chuẩn hóa, thủ tục phức tạp, hiểu khác nhau giữa các cơ quan, dễ dẫn đến tranh chấp và giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

"TP.Hồ Chí Minh đang hướng tới hình ảnh một siêu đô thị toàn cầu, kết nối sâu rộng vào chuỗi cung ứng quốc tế với 5 trụ cột lớn: Trung tâm Tài chính Quốc tế, cảng logistics thông minh, hành lang đổi mới sáng tạo kết nối khu Đông, y tế và giáo dục chất lượng cao" GS.TS Hạnh nhấn mạnh; đồng thời cho rằng để thực hiện được điều này, hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng công nghệ phải được chuẩn bị tốt, trong đó hạ tầng khu công nghiệp là trọng tâm quan tâm thu hút thế hệ FDI mới.

Theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.Hồ Chí Minh (HEPZA), thành phố hiện có 66 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 27.000 ha, hướng đến mục tiêu 105 khu công nghiệp với 49.000 ha vào năm 2030.

Tuy nhiên, khi hệ thống quy định pháp luật ngày càng phức tạp, sự phát triển khu công nghiệp đối mặt nhiều thách thức. Tại các buổi đối thoại, nhiều phản ánh về sự thiếu thống nhất giữa các quy định, khoảng trống pháp lý về thời hạn sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng dự án, cung cấp dịch vụ hạ tầng...

Nhiều dự án vẫn "kẹt" ở các nút thắt pháp lý, tạo nguy cơ tranh chấp ở nhiều giai đoạn: quyền sử dụng đất, bồi thường, góp vốn, chuyển nhượng dự án, đến tranh chấp giữa nhà đầu tư hạ tầng và nhà đầu tư thứ cấp. Những vướng mắc kéo dài này làm chậm tiến trình phát triển và khiến nguồn lực bị "đóng băng".

HẠ TẦNG KỸ THUẬT: KHOẢNG TRỐNG GIỮ QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN

Tại diễn đàn, hai phiên đối thoại chuyên sâu, tập trung vào hai nhóm vấn đề lớn: (i) Đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; và (ii) Đầu tư hạ tầng xã hội khu công nghiệp, với trọng tâm là nhà ở công nhân và nhà ở xã hội.

Phiên đối thoại đầu tiên tập trung vào pháp lý và triển khai hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại TP.Hồ Chí Minh (SingCham Vietnam), cho hay doanh nghiệp Singapore lựa chọn đầu tư trực tiếp hoặc thuê lại đất/hạ tầng tùy chiến lược và mức độ kiểm soát mong muốn. Mô hình liên doanh như VSIP được đánh giá cao nhờ hệ sinh thái đa chức năng và ưu đãi rõ ràng. Tuy vậy, thủ tục kéo dài, thiếu liên thông và chưa nhất quán giữa các cấp vẫn là rào cản lớn, khiến chi phí vốn và chi phí cơ hội tăng cao.

Đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Australia tại TP.Hồ Chí Minh (AusCham Vietnam), ông Sam Conroy cũng nhận định thủ tục phức tạp và thiếu tính dự đoán là thách thức phổ biến với doanh nghiệp Australia. Một số ngành đặc thù như hàng hải gặp khó khăn khi tìm quỹ đất phù hợp, trong khi chất lượng kết nối logistics chưa đồng đều làm giảm sức cạnh tranh.

Thông tin thêm, ông Sam Conroy cho biết ngày càng nhiều doanh nghiệp Australia nghiên cứu mô hình PPP/BOT trong hạ tầng cảng và logistics phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế biển của Việt Nam.

Từ góc nhìn pháp lý, Luật sư Bùi Văn Thành chỉ rõ nhiều dự án kéo dài do không kịp giải phóng mặt bằng, chậm triển khai hạ tầng, phân định trách nhiệm không rõ ràng, dẫn đến tranh chấp; đồng thời đưa ra dự báo  số lượng tranh chấp về giá thuê, phí hạ tầng và trách nhiệm bàn giao mặt bằng sẽ tăng mạnh.

Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh cảnh báo nhiều rủi ro khi thuê lại đất/hạ tầng khu công nghiệp, như hồ sơ đất đai thiếu thống nhất, hiểu nhầm về quyền sử dụng khi trả tiền một lần, khó khăn khi chuyển nhượng quyền thuê, và đặc biệt là nguy cơ bị thu hồi đất nếu không đáp ứng tiến độ - rủi ro nhiều doanh nghiệp "đánh giá chưa đủ sâu".

Hai luật sư khuyến nghị nhà đầu tư cần rà soát pháp lý chủ đầu tư hạ tầng, sử dụng hợp đồng chuẩn, bổ sung điều khoản bảo vệ và mua bảo hiểm rủi ro pháp lý để giảm thiểu tranh chấp.

HẠ TẦNG XÃ HỘI: MẮT XÍCH QUYẾT ĐỊNH CHẤT LƯỢNG DÒNG VỐN FDI

Phiên đối thoại thứ hai xoay quanh nhà ở công nhân và hạ tầng xã hội, vấn đề cấp bách khi hơn 4,1 triệu lao động tại 430 khu công nghiệp nhưng 70-80% công nhân vẫn phải thuê trọ tự phát.

Chia sẻ tại phiên đối thoại về bài toán đầu tư nhà ở cho công nhân trong các Khu công nghiệp, ông Jeong Ji Hoon, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc (KOCHAM) tại TP. Hồ Chí Minh, cho biết nhiều nhà phát triển khu công nghiệp có năng lực triển khai tốt, nhưng phân khúc hạ tầng xã hội vẫn kém hấp dẫn vì lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm, thủ tục phức tạp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mới đạt khoảng 2% giải ngân, cho thấy "nút thắt" về điều kiện vay và thẩm định.

Ông Nakagawa Motohisa, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản (JCCH) tại TP. Hồ Chí Minh,  nhận định dù Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi mở ra triển vọng mới, song sự chồng chéo giữa các văn bản, mức độ ưu đãi không đồng nhất và chi phí phát triển hạ tầng đi kèm vẫn làm giảm sự quan tâm của nhà đầu tư. Chỉ khi môi trường pháp lý thực sự ổn định và minh bạch, khu vực tư nhân mới tham gia mạnh vào phân khúc này.

Theo Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, mô hình nhà lưu trú công nhân chưa hấp dẫn vì không hình thành sở hữu, phụ thuộc vào cơ chế phối hợp giữa nhiều chủ thể và chịu áp lực quy định chặt chẽ về hạ tầng - an ninh - môi trường. Giá thuê nhà lưu trú cũng cần sớm được nghiên cứu khi địa giới TP.Hồ Chí Minh mở rộng.

Đồng quan điểm trên, Luật sư Vũ Thị Quế bổ sung thêm, phát triển nhà ở xã hội ngoài khu công nghiệp mang lại nhiều dư địa hơn, nhưng dự án vẫn đối mặt rủi ro ở tất cả các giai đoạn: quỹ đất khó tiếp cận, nguồn vốn hạn chế, biên lợi nhuận thấp và quy trình pháp lý tương đương dự án thương mại. "Doanh nghiệp không nên mặc định "nhà ở xã hội tự bán được" mà cần đầu tư nghiêm túc vào chất lượng và quản trị pháp lý", Luật sư Quế nhấn mạnh.

Ban tổ chức cho biết ITPC và VIAC sẽ tổng hợp đầy đủ ý kiến để báo cáo UBND TP.Hồ Chí Minh và các bộ ngành liên quan, hướng đến: hoàn thiện cơ chế pháp lý và rút ngắn thủ tục, nâng cao tính dự đoán của môi trường đầu tư, tăng cường an toàn pháp lý và niềm tin của doanh nghiệp, thúc đẩy mô hình khu công nghiệp hiện đại, xanh và tích hợp dịch vụ.

Diễn đàn khép lại với kỳ vọng sự đồng hành giữa Nhà nước - doanh nghiệp - tổ chức pháp lý sẽ tạo nền tảng cho môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và cạnh tranh hơn trong giai đoạn phát triển mới của TP.Hồ Chí Minh.