Thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận đà tăng trưởng khá rõ nét với nguồn cung mới sơ bộ tăng khoảng 50% so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” của năm 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động…

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, trên cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Song song với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.

Tại thời điểm thống kê vào cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án thuộc tập mẫu được Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội là 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và Thành phố Hồ Chí Minh 56,9%. Cá biệt một số giai đoạn ngắn ở Hà Nội, giá bán còn tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.

Tuy nhiên, từ cuối quý 4/2025, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường nhưng chưa ghi nhận dấu hiệu giảm. Giao dịch “cắt lỗ” chỉ ghi nhận ở những sản phẩm mua chênh cao, hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó. Đặc biệt, giữa bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, đồng thời, tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá bất động sản rất khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy tồn kho bất động sản quý 3 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2, còn tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Song VARS IRE cho rằng lượng tồn kho tăng cao hiện nay mang tính tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thị trường xuất hiện nhiều thông tin tích cực, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản trong thời gian tới.

Cụ thể, khác với các giai đoạn trước, khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay, phần lớn lượng tồn kho là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng. Trong đó có nhiều sản phẩm thuộc các dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận kết quả giao dịch rất tích cực. Ngoài ra, nhiều dự án đang xây dựng cũng đã lên kế hoạch mở bán trong ngắn hạn. Bức tranh tồn kho hiện nay cũng phản ánh khá sát diễn biến thực tế của thị trường, khi nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt...